私の管理組合では分譲時に抽選に当たった人がずっと同じ駐車場を使っています。空きが出るのは機械式駐車 場で車高の低いセダン等が入る個所だけ。平置きや機械 式駐車場でも背の高いミニバンが入る個所は既得権が強くて、外部に借りるしかない状態が続いています。
　期間ごとに借りる人を変更するシステムに改めたいの ですが、できるでしょうか。

　法律的には管理組合が管理している通常の駐車場の場 合、管理規約または使用細則等の変更により、一定期間 経過後は次の人に貸すシステムに変えることはできます。
多くの管理組合では、
①特定の区分所有者に対し駐車場 使用契約により専用使用権を設定する
②その区分所有者 が住戸（専有部分）を譲渡または賃貸した場合、専用使 用権は消滅する
③使用期間や使用料は駐車場使用契約で 具体的に定める等、基本的な定めをしています。
　使用期間は自動更新条項により、更新を繰り返している場合がほとんどです。空きが出たら抽選または申し込み順により次の使用者が決定される仕組みです。
　そこで、更新をせずに期間満了で駐車場使用契約を終了させ、次の人に使用させるにはどうすればよいか。管 理規約のもとに定めた駐車場使用細則のみを改正し、自 動更新を２年ごとの抽選制に変更したことを争った裁判 がありました（浦和地裁平成５年11月19日）。
　この裁判により、規約の変更ではなく使用細則等の改正で自動更新制の変更ができると考えられることになり ました。
　ただし、上記の裁判例は分譲後数年しか経過していな いマンションの事案なので、長期間を繰り返してきたマ ンションでも同じ考えでよいのか疑問があります。住民 間のコミュニティを損ねないよう、慎重に対応すること は必要です。
　また、抽選制を行う体制作り、継続性なども検討されるべきでしょう。
　もちろん、敷地と専有部分の位置関係がある場合（た とえば１階住戸の専用駐車場など）は、その専用使用権 の期間を限定したり、他の区分所有者に使用させること は個別の承諾が必要になると思われます。
　　＜参考：田山輝明・鎌野邦樹編 『マンションの法律Q&A』＞
（大規模修繕工事新聞114号）